Imóveis comerciais métodos de avaliação

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Imóveis comerciais é bens imóveis geradores de renda, tais edifícios de apartamentos, espaços de escritórios, centros comerciais ou teatros. Um negócio para a venda, tais como um serviço de paisagismo ou negócio imobiliário, não é necessariamente dentro de campo de um agente imobiliário comercial de especialização, como revenda de negócios é a sua própria especialidade. Imóveis comerciais incide sobre bens imóveis que produz renda.

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A abordagem de comparação de vendas, comumente usado na apreciação imóveis residenciais, envolve o uso de números recentes de propriedades comparáveis ​​na área do preço de venda para determinar um valor estimado. A abordagem de custo é adequado para propriedades incomuns, onde não existem dados comparáveis ​​disponíveis. Trata-se de determinar o valor do custo do terreno e substituição do melhorias, menos a depreciação. Depreciação é a perda de valor devido a uma variedade de razões, normalmente classificados como deterioração física, obsolescência funcional ou obsolescência externo. As bases abordagem vendas em valor sobre os recentes preços de venda comparáveis, enquanto o valor bases abordagem de custo no valor de lotes comparáveis ​​e custos de substituição.

O valor bases método de renda em potencial de rendimento futuro. O processo envolve a aplicação de uma taxa de capitalização com uma estimativa da receita operacional líquida anual da propriedade. A receita operacional líquida anual é a renda bruta anual projetada, menos provisão para perdas e despesas operacionais. pagamentos de hipoteca e os juros não são despesas operacionais ao fazer cálculos dentro do método de avaliação de renda, pois elas são consideradas serviço da dívida. Para recuperar o processo envolvido no método de avaliação da renda, os autores de "Modern Prática imobiliário" sugerem lembrar a sigla dado, que significa Lucro Bruto (menos) Vacancy (e alugar perdas), (menos operacional) Despesas (igual) Net (lucro operacional).

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A taxa de capitalização é a taxa de retorno do investidor em seu investimento inicial. Um investidor que procura propriedade comercial é normalmente mais preocupado com a taxa de retorno ao invés do preço de etiqueta. Para entender taxas de capitalização, considere um imóvel comercial que gera renda de US $ 30.000 por ano. Se vender por US $ 300.000, a sua taxa máxima é de 10 por cento. Isso significa que ele vai levar o investidor 10 anos para recuperar seu investimento inicial. Se a taxa máxima é de 12 por cento, que leva o investidor mais tempo para recuperar seu investimento, enquanto um cap rate de 8 por cento é um retorno mais rápido do que os 10 por cento.