Método de Soma na determinação de uma taxa de capitalização

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No método da soma, os investidores somam tanto seu retorno desejado e ajustes para chegar a uma taxa de capitalização em que uma propriedade faz sentido para eles. Por exemplo, eles podem começar com um retorno desejado de 2 por cento em um investimento sem risco como um CD ou título do tesouro, em seguida, adicionar um ajuste de 4 por cento de risco, um ajuste de 1,5 por cento para a falta de liquidez de imóveis, e um ajuste de 4 por cento para a quantidade de gestão que eles teriam que fazer para chegar a um cap rate de 11,5 por cento. A partir disso, eles teriam então ajustar a taxa para baixo para ajustar os benefícios fiscais do investimento juntamente com a possibilidade de apreciação. Se cada um desses dois benefícios valem 1,5 por cento, tal produzirá um cap rate de 8,5 por cento.

O principal problema com o método da soma é que ele é completamente arbitrária. Cada investidor pode escolher os seus próprios critérios pessoais para os ajustes que, embora possa fazer sentido para eles, poderia ser completamente fora do alinhamento com o mercado. As probabilidades são de que o vendedor de um ativo irá concordar com uma taxa máxima obtida pelo somatório, e vai chegar a um valor mais alto. Com isto em mente, outros métodos podem ser uma maneira mais eficaz para encontrar uma taxa de capitalização que está mais de acordo com um determinado mercado.

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O método mais popular para determinar taxas de capitalização é através do método de comparação. Neste, os investidores olhar para as vendas comparáveis ​​no mercado em um período semelhante de tempo para determinar o valor geral do mercado. Eles, então, ajustar esse valor para as especificidades de uma determinada propriedade. Por exemplo, se cap rate médio de um mercado é de 10 por cento, e a propriedade em questão é superior, eles podem ajustar a taxa de tampa ligeiramente para baixo.

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Na banda de método de investimento, os investidores somar seus custos de capital e retornos desejados para encontrar uma taxa de capitalização apropriado. Por exemplo, se um investidor pode obter uma primeira hipoteca para 70 por cento do valor de uma propriedade em 6 por cento e deseja um retorno de 15 por cento sobre o seu investimento de capital de 30 por cento, a banda de método de investimento renderia um cap rate desejado de 8,7 por cento . Esta é calculada pela soma das ações pro rata dos dois rendimentos: 70 por cento, de 6 por cento, mais 30 por cento de 15 por cento.