Vs. valor do investimento Valor de mercado

O valor de uma compra em dinheiro de saída é determinada pela capitalização, ou cap rate - a taxa na qual o valor de compra produz receita operacional líquida (NOI). O NOI é o cap rate da receita bruta menos operacional expenses.The anual é o NOI anual, dividido pelo preço de compra, geralmente expressa como uma porcentagem. Uma elevada taxa de tampão (de ganhos por preço) significa um valor baixo, e uma taxa de tampão baixo significa um valor elevado. Os vendedores querem um cap rate baixo, a fim de cobrar mais. Os compradores querem uma alta taxa de tampa, a fim de pagar menos.

Com taxas de capitalização, o valor de mercado (ou preço de venda) eo valor ganhos são dois lados da mesma coin- o primeiro é baseado no último. taxas de capitalização, no entanto, não incluem o ganho de valorização esperada (ou perda depreciação). O retorno sobre o investimento (ROI) calcula isso. O ROI é a relação de qualquer tipo de ganho para o valor investido. Pessoas cobrar mais por investimentos que são esperados para apreciar do que para aqueles que não são, portanto, o valor ROI de uma compra em dinheiro eo preço de venda ainda são dois lados da mesma moeda.

O valor do investimento de uma compra financiada não está vinculado ao preço de venda, mas para o montante investido. Para comparar uma compra financiada ao cap rate de uma compra em dinheiro, primeiro subtrair as despesas de financiamento do NOI. Você deve custar tanto o principal e porções de juros do pagamento do empréstimo, porque ambos reduzir o seu fluxo de caixa, mas os principais pagamentos são adicionados de volta para o seu capital aumentado. Você pode usar uma calculadora financeira para calcular a taxa de retorno por período de ganhar (até uma data futura), listando o valor patrimonial final quando o valor futuro e os rendimentos periódicos sob pagamentos. O valor final patrimônio após o empréstimo é pago (para o nosso propósito) é o preço de venda. Compare isso com o cap rate equivalente. Para comparar ROIs, basta adicionar outros ganhos ou perdas na mistura.

Há uma diferença fundamental entre o cálculo da taxa de retorno dos aumentos de capital (com menos de valor futuro) e ganhos (sob pagamento). O primeiro, porque ele permanece no lugar, é calculado (com uma taxa mais baixa) com base na composição, enquanto que o segundo, porque ele desconta para fora, é calculada (com uma taxa mais elevada), sem a composição. Quando esses dois retornos se reúnem, o cálculo é baseado em uma combinação dos dois. Além disso, a taxa de retorno do fluxo de caixa e equidade não replica a taxa de variação real de aumento que você tem (com taxa de juros constante do empréstimo), mas converte-lo no que seria uma taxa constante de crescimento.

Quando você financiar uma compra, você ainda obter o seu poder de ganho total. Na primeira, você está à frente do jogo, porque você investiu menos. Mas você tem que pagar o empréstimo com juros. Altas taxas de capitalização (mais ganhos para o preço) e baixas taxas de juros significa que é melhor para financiar. cap rates baixos e altas taxas de juros significa que é melhor comprar. Os dois equilíbrio em algum lugar no meio.