Antes de emitir um empréstimo, os credores normalmente gostaria de saber quanto do valor de um ativo está sendo usado como garantia para um empréstimo. A relação de valor de empréstimo em relação ao total (VTL), também conhecido como um índice combinado empréstimo-para-valor, é uma medida do total de todos os débitos garantidos por um activo em comparação com o valor do próprio activo.
O LTV total é mais comum no contexto da casa própria. As pessoas muitas vezes tirar vários empréstimos garantidos pela mesma casa, de modo que o LTV totais combina tudo isso para determinar o quanto de patrimônio da casa é usado para cima. Esta relação afeta decisões de empréstimo, não só para a primeira hipoteca, mas também para uma casa empréstimo ou um refinanciamento. Embora não seja tão comum para calcular o total LTV em outros contextos, você pode calculá-lo para qualquer tipo de empréstimo garantido, como um auto empréstimo.
O LTV total é igual ao total de saldos de empréstimos pendentes dividido pelo valor da propriedade. Encontre o total de saldos de empréstimos pendentes somando o saldo atual em cada um dos empréstimos garantidos por propriedade. Se é um novo empréstimo, o saldo atual é o montante emprestado, enquanto que em um empréstimo antigo, o saldo terá sido reduzida em pagamentos. O valor da propriedade é o menor do preço de compra ou o valor avaliado no momento da compra. Para um empréstimo home equity ou refinanciamento, o valor é o valor de avaliação atual da casa.
Dizer que um indivíduo queria comprar uma casa e chegou a um acordo com o vendedor em um preço de compra de US $ 190.000. O indivíduo tem um pré-pagamento de US $ 20.000 salvo, então o valor a financiar é de R $ 170.000. A casa foi avaliada por US $ 190.500, o que é mais do que o preço de compra, de modo que o preço de compra é o número a ser usado no cálculo. Neste caso, o LTV total é de $ 170.000 / $ 190.000, ou 89,47 por cento. Se, oito anos mais tarde, o proprietário tem reduzido o saldo do empréstimo de US $ 147.000 e quer obter um empréstimo home equity por US $ 15.000, o credor irá recalcular o total de LTV. Se a casa foram avaliados agora por US $ 210.000, a corrente total LTV com o empréstimo seria de R $ 162.000 / $ 210.000, ou 77,14 por cento.
Lenders usar o LTV para avaliar o risco de crédito. Quanto maior o rácio LTV, o mais arriscado o empréstimo é. Isso porque, se o valor das gotas de ativos, o empréstimo não será mais plenamente garantidos. Lenders normalmente têm uma máxima permitida LTV totais, embora isso varia de um credor para outro. Por exemplo, os empréstimos de FHA permitir que um LTV de até 97 por cento, mas os credores privados pode coroar a 90 por cento, exigindo um pagamento maior. emprestadores home equity preferem muitas vezes uma proporção total de LTV de perto de 80 por cento. Além disso, os credores geralmente cobram taxas de juros mais elevadas ou exigem seguro de hipoteca, se o LTV é acima de um limite específico.
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