Como calcular Taxa de Capitalização

Uma maneira simplificada para calcular as taxas de capitalização, por exemplo, com empreendimentos imobiliários que geram fluxo de caixa, é dividir receita operacional líquida do projeto pelo valor do imóvel, ou o preço pelo qual as propriedades geradoras de caixa semelhantes têm vendido no mercado aberto. Este cálculo simples, mas áspera de uma taxa de capitalização estabelece um ponto de partida para refinamentos.

Uma versão mais refinada da taxa de capitalização pode ser construída utilizando dois componentes principais: a taxa de desconto e da taxa de crescimento a longo prazo. A fórmula para calcular a taxa máxima é igual ao crescimento a longo prazo taxa de desconto de menos. A taxa de desconto é uma medida de risco e retorno expectativas de um investidor hipotética, com ênfase em retornos esperados do investimento, bem como quaisquer custos de oportunidade associados com o investimento. Em outras palavras, a taxa de desconto é a taxa de retorno exigida para atrair um investidor para aceitar o investimento.

Dependendo do tamanho de uma empresa, você pode encontrar o componente taxa de desconto de sua taxa de tampa usando uma variação do modelo de precificação de ativos de capital, ou CAPM. Este modelo é responsável por todos os riscos dentro de um potencial investimento, capturando ambos os riscos de mercado e riscos externos específicas da empresa. Qualquer investidor pensando em investir em ações de uma determinada empresa ou dinheiro geradoras de propriedade imobiliária sempre tem a opção alternativa de investir seus recursos em uma carteira diversificada de ações blue-chip, o que explica a necessidade de prestar muita atenção para os riscos de sua outra opções de investimento.

De longo prazo retornos de ações refletir o risco associado com o custo de oportunidade de não investir os recursos em uma carteira diversificada de ações. retornos médios de longo prazo de ações menos a taxa livre de risco - geralmente o rendimento atual no título do Tesouro de 20 anos - são conhecidas em conjunto como o prêmio de risco. Adicione o prémio de risco acrescido de riscos específicos da empresa para obter taxa de desconto da empresa, por CAPM.

Sob o método de acúmulo, o prêmio de risco, muitas vezes estimada entre 5 e 7 por cento, deve ser ajustada para cima para refletir os riscos específicos da empresa. Estes incluem riscos ambiente competitivo, a riscos de taxa de financeiras e de juros. A empresa também pode estar sujeito a riscos de concentração de receita se uma grande parte de suas receitas são geradas por um pequeno número de clientes ou de dentro de uma localização geográfica específica.

investidores sofisticados tem engenheiros de computação quantificar esses riscos. Outros devem contar com técnicas convencionais, tais como comparar os índices financeiros e usando a intuição sobre os riscos quantitativos e qualitativos da empresa. Estes riscos específicos da empresa, muitas vezes referida como o seu alfa, pode facilmente adicionar 5 a 15 pontos percentuais, para prêmio de risco de uma empresa. De um modo geral, empresas menores, mais arriscados, como startups têm alfas mais elevados e, portanto, as taxas de desconto mais elevadas.

Uma vez que taxa de desconto da empresa é obtido, o crescimento a longo prazo deve ser subtraído para chegar à taxa de capitalização. Isso satisfaz a matemática por trás do cálculo do presente fator de valor, que converte um fluxo de renda em valor. crescimento a longo prazo deve ser estimado de forma conservadora, tendo em mente que, teoricamente, nenhuma empresa pode crescer a uma taxa superior a economia global para sempre. as taxas de inflação previstos são muitas vezes uma boa proxy para o crescimento de longo prazo, mas se o crescimento a curto prazo é esperado para ser alta, a taxa de crescimento pode ser ajustada para cima em pequenos incrementos, como a metade de um por cento, para refletir isso.

Em um modelo de avaliação, dividir o fluxo de renda pela taxa de capitalização para chegar ao valor de uma empresa. A taxa de capitalização é expressa como uma porcentagem, enquanto o fluxo de renda é expressa em dólares. Se chegamos a uma taxa de desconto de 20 por cento e uma taxa de crescimento de longo prazo de 3 por cento, por exemplo, a taxa de capitalização é igual a 20 por cento menos de 3 por cento, ou 17 por cento. Assumindo um fluxo de renda de US $ 100, o cálculo de avaliação seria igual a $ 100 dividido por 17 por cento, o que equivale a US $ 588. Note-se a efeito multiplicador da taxa de letras maiúsculas. Isto é porque qualquer número dividindo por um número menor do que um, resulta num aumento. Um dividido por 17 por cento é igual a 5,88. Desta forma, a taxa de letras maiúsculas serve como um multiplicador.