Análise da razão de despesa de funcionamento

análise de relação despesas operacionais geralmente se refere a propriedades de investimento, tais como edifícios de apartamentos e imóveis comerciais. Neste contexto, a relação expressa despesas operacionais como percentual da renda bruta. No contexto dos fundos mútuos, a relação despesas operacionais expressa certas despesas como percentual dos ativos do fundo. Em ambos os casos, baixos índices de despesas operacionais geralmente significa maiores lucros.

De acordo com um artigo de 2008 no site do imobiliário desenvolvedor de software Investit Software, a relação despesas operacionais pode ser uma função da renda bruta potencial ou efetivo. renda bruta potencial é o máximo rendimento possível a partir de uma propriedade de investimento, assumindo 100 por cento de ocupação. Uma medida mais realista é a renda bruta efetiva, que é igual ao potencial renda bruta menos um subsídio para as vagas e dívidas incobráveis.

Por exemplo, se um edifício de escritórios comerciais tem um potencial de rendimento bruto de US $ 1 milhão e um subsídio médio de vagas e dívidas incobráveis ​​de 10 por cento, a renda bruta efetiva é de R $ 900.000 (US $ 1 milhões de multiplicado por 0,9, que é 1 menos 0,10). Se as despesas operacionais é de US $ 450.000, a relação despesas operacionais em relação à receita bruta potencial é de 45 por cento ($ 450.000 dividido por $ 1 milhão, o resultado expresso em percentagem) e em relação à renda bruta efetiva é de 50 por cento ($ 450.000 dividido por $ 900.000, o resultado, expresso como uma percentagem).

altas taxas de desocupação e despesas operacionais altas são duas das principais razões para relações de despesa operacionais elevados. execução gerencial pobres, publicidade inadequada e fraqueza econômica global poderia levar a altos vagas. Um papel branco hospedado no site imobiliário desenvolvedor de software Advantage de Software em 2000 notas que as propriedades mais velhos tendem a ter maiores despesas operacionais por causa do aumento dos custos de reparação e manutenção. edifícios de escritórios também têm despesas operacionais mais elevadas do que edifícios de apartamentos por causa de maiores requisitos de superintendência gestão e manutenção.

Investidores usam a relação de despesas operacionais para analisar e comparar as propriedades imobiliárias. Gestão pode analisar tendência histórica da relação e detalhar os componentes individuais para melhorias. Por exemplo, se as despesas de publicidade são para cima, mas as taxas de desocupação não melhoraram, a administração pode considerar o ajuste da estratégia de publicidade. Gestão poderia considerar índices de qualidade e arrendamento como potenciais áreas problemáticas se as propriedades comparáveis ​​têm taxas de vacância inferiores.

O índice de despesas de funcionamento de um fundo mútuo é suas despesas operacionais expresso como uma percentagem dos seus ativos. Despesas incluem taxas de administração, distribuição e certas despesas de acionistas (conhecido como taxas 12b-1) e despesas administrativas de custódia e outros. custos de corretagem e taxas de vendas não fazem parte das despesas operacionais. De acordo com o Investment Company Institute 2011 Fact Book, taxas de fundos mútuos e despesas tenderam para baixo em cerca de 50 por cento de 1990 a 2010. A demanda de investidores para fundos com despesas operacionais mais baixos e concorrência entre as diferentes empresas de fundo são algumas das razões para este declínio. As despesas operacionais variam - por exemplo, os fundos de ações geralmente têm custos operacionais mais elevados do que os fundos de obrigações.