Como encontrar e Venda de Fluxo de Caixa Notas

notas de fluxo de caixa são comuns em transações imobiliárias, onde o comprador não pode obter financiamento para a compra da propriedade. Para garantir a venda, o comprador paga o pagamento baixo e assina uma nota de fluxo de caixa - essencialmente um IOU - prometendo pagar ao vendedor o saldo do preço, com juros, em parcelas para um determinado número de meses até que a dívida é pago. A nota é comercializável e suportes de nota que preferem um montante fixo imediata de dinheiro pode vender a nota para um terceiro. No entanto, conectando compradores de notas de fluxo de caixa e vendedores pode ser um desafio.

Visite o seu tribunal do condado. Pesquisar os registros públicos que listam proprietário hipoteca de uma propriedade. Encontrar propriedades que foram financiados por credores privados. Criar uma lista desses credores e propriedades.

Escreva uma carta explicando que você está no negócio nota fluxo de caixa, e que você está olhando para os titulares de notas que estão interessados ​​em vender as suas notas. Enviar a carta aos credores privados em sua lista. Seguir-se a carta com um telefonema. Criar uma lista de banco de dados de titulares de notas que querem vender.

Anuncie seu desejo de comprar notas de fluxo de caixa em jornais locais, revistas de investimento e sites imobiliários. Adicione quaisquer ligações para o seu banco de dados.

Telefone agentes locais imobiliários, corretores de hipotecas, bancos e agentes judiciais. Pergunte se eles detêm quaisquer notas ou pode encaminhá-lo para alguém que faz. Seguir-se estas ligações para encontrar notas de fluxo de caixa disponíveis que os titulares estão dispostos a vender.

Analisar as notas em seu banco de dados. Verifique se o principal devido sobre a nota, a prazo, a taxa de juros eo mecanismo de reembolso. Verifique se a nota é garantido por uma primeira ou segunda garantia contra a propriedade.

Nomear um agente imobiliário que pode avaliar o valor da propriedade garantia que assegura a nota. Os investidores vão exigir essa informação antes de se comprometer a comprar.

Classificar as notas em ordem de valor utilizando as informações obtidas nas etapas 5 e 6. Como regra geral, o valor da nota é relativo ao seu perfil de risco - o mais arriscado a nota, menor o preço e vice-versa. perfil de risco de uma nota geralmente inclui as informações que você analisados ​​no passo 5, o rácio empréstimo-to-value e FICO pontuação do mutuário. Por exemplo, altos índices de LTV - o valor da casa em comparação com o saldo devedor da dívida - são mais arriscados do que baixos LTVs.

Localizar potenciais compradores para as suas notas de fluxo de caixa por publicidade nos mesmos recursos que você usou na etapa 3. Contato agências imobiliárias locais que podem ser capazes de colocar você em contato com investidores locais. Você também pode estabelecer um site dedicado à sua empresa de corretagem. Os clientes não acontecer durante a noite, por isso seja paciente. Pode demorar um pouco para a sua rede para atingir um público.

Nomear um advogado para elaborar os seus termos e condições de corretagem. A provisão chave será a taxa do seu corretor, que normalmente é uma percentagem fixa do preço pago pelo bilhete.

Negociar o preço e condições de venda entre o vendedor nota e o investidor. Porque o investidor coloca o dinheiro, ele faz com que a oferta de preço com base em sua avaliação de investimento. Como intermediário, o seu trabalho é ajudar as partes a chegar a termos de acordo. Você ganha sua taxa do trabalho braçal que você colocou no antemão - encontrar as notas, avaliando a propriedade e assim por diante - e para facilitar o negócio.