Como determinar o valor terminal de Commercial Real Estate

valor terminal é o valor descontado de todos os fluxos de caixa após o ano terminal. Este é o ano em que o período de investimento termina. fluxo de caixa descontado é o desconto de fluxos de caixa futuros para o presente. Imóveis comerciais inclui edifícios de escritórios, centros comerciais, fábricas e terrenos baldios. O valor terminal é um componente chave da avaliação de ativos.

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Calcule o valor terminal, assumindo que a propriedade aumenta de valor por uma taxa anual constante até o ano terminal. A fórmula valor terminal é: CV(1 + r) ^ t, onde CV é o valor atual da propriedade imobiliária, r é a taxa de desconto e t é o ano terminal. Você pode usar a taxa atual de inflação para a taxa de desconto. Por exemplo, se o valor atual é de R $ 1.000, o ano do terminal é de 5 e a taxa de inflação é de 2 por cento, o valor terminal é de US $ 1,104.08: 1.000(1 + 0,02) ^ 5. Há dois problemas com essa abordagem: Primeiro, você está assumindo a estimativa do valor atual da propriedade de imóveis comerciais é apenas um direito, ou seja, nem muito alto nem muito baixo e, segundo, que haverá um crescimento estável e constante em seu valor até o ano terminal. Estes pressupostos não são susceptíveis de manter durante um longo período de tempo. Por estas razões, uma abordagem alternativa é frequentemente utilizado.

Calcular o valor final assumindo uma taxa de crescimento constante de fluxo de caixa de modo permanente, a partir do ano de terminal. A fórmula valor terminal é: CF / (r - g), em que CF é o fluxo de caixa gerado pela propriedade no ano terminal, g é a taxa anual de crescimento constante de fluxo de caixa, e r é a taxa de desconto. Por exemplo, se o fluxo de caixa a partir do ano de terminal 5 é $ 100, a taxa de desconto é de 8 por cento e a taxa anual de crescimento constante de fluxo de caixa é de 2 por cento, o valor terminal é $ 1,666.67: 100 / (0,08-0,02). Note-se que se assume uma taxa de crescimento zero constante anual de fluxo de caixa (g), em seguida, o terminal de fórmula valor simplifica a CF / r (fluxo de caixa dividida pela taxa de desconto).

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Calcular o valor actual do valor do terminal, que é efectivamente um tempo de fluxo de caixa futuro. A presente fórmula valor é de TV / (1 + r) ^ t, em que a televisão é o valor terminal no ano t, e r é a taxa de desconto. Por exemplo, se o valor final é de $ 1000 no ano 10 e a taxa de desconto é de 4 por cento, o valor actual é de $ 675,56: 1000 / (1 + 0,04) ^ 10.