O que é Dívida Rendimento?

promotores imobiliários pode ganhar dinheiro em algumas maneiras. Eles podem construir novos edifícios, casas ou apartamentos e, em seguida, vendê-los para um lucro. Ou eles podem reabilitar as estruturas existentes para revenda. Um terceiro método de extrair valor de imóveis é alugá-lo. Mutuários e credores usar o rendimento da dívida para quantificar o tamanho máximo de um empréstimo de propriedade, ou hipoteca, com base na renda de uma propriedade produz.

A fórmula para a produção de dívida de um imóvel é a razão de sua receita operacional líquida, ou NOI, para o tamanho do empréstimo hipotecário. NOI é a renda ganhou por uma propriedade menos os custos diretos de operar a propriedade. Estes custos incluem salários, suprimentos de manutenção, seguros, utilidades e marketing. Impostos e custo de juros não fazem parte do NOI. Lenders avaliar o tamanho ea estabilidade do NOI ao decidir o montante que irá alocar para uma hipoteca da propriedade.

O cálculo é simples. Como exemplo, suponha que uma propriedade gera US $ 5 milhões por ano e o desenvolvedor solicita uma hipoteca de US $ 35 milhões. A proporção de rendimento da dívida é 14,29 por cento, que é de US $ 5 milhões de dividido por $ 35 milhões. Lenders definir um rendimento mínimo da dívida, muitas vezes de 10 por cento, antes de aprovar uma hipoteca. proporções mais elevadas reduzem o risco de que o desenvolvedor será padrão em um pagamento da hipoteca. Diferentes credores fixados rendimentos diferenciados mínimos de dívida, eo rendimento necessário pode variar quando as taxas de juros subir ou cair.

O empréstimo-to-value, ou LTV, a relação está relacionada com o rendimento da dívida como uma medida de risco do credor. O valor de uma propriedade é a quantidade que traria em leilão. Um rendimento de débito de 10 por cento se traduz em um LTV entre 63 e 70 por cento. Se um desenvolvedor padrão de propriedade de sua hipoteca, o credor assume o título de propriedade e então mantém ou vende-lo. Um rendimento elevado endividamento torna mais atraente para um credor para pagamento de rendas em vez de bloqueio em uma perda através de uma venda da propriedade.

Muitos empréstimos de propriedade são securitizados, ou agrupados em pools de hipoteca que volta obrigações vendidas aos investidores. O rendimento da dívida é uma das várias características piscina hipoteca que investidores avaliam quando eles lance em títulos lastreados em hipotecas. No entanto, os investidores olhar para além de rendimento da dívida, examinando a qualidade de crédito dos proprietários e os prazos médios de hipoteca dentro da piscina. No mercado de hipotecas frenético anterior à crise imobiliária de 2008, os rendimentos da dívida caiu abaixo de 10 por cento e rácios LTV disparou, subindo tão alto quanto 82 por cento.