Um proprietário de aluguer pode ser capaz de evitar o encerramento, concordando com uma ação no lugar com o provedor de hipotecas, o que significa entregar a casa imediatamente, mas se instala a hipoteca. Tais acordos têm vários requisitos para serem legalmente autorizados e têm consequências fiscais. Também pode haver consequências legais sobre os inquilinos.
A ação no lugar é um documento legal significando um acordo entre um devedor e um credor com um empréstimo garantido como uma hipoteca. O acordo significa simplesmente que o mutuário transfere a propriedade legal do ativo segura, como a casa, ao lender- em troca o credor cancela formalmente o empréstimo. Este acordo faz um processo de encerramento desnecessário, o que significa menores custos para o credor, enquanto o mutuário não terá um encerramento listado no seu histórico de crédito.
O mutuário deve oferecer voluntariamente uma ação no lugar. Ela não pode ser forçado a fazer a oferta. A propriedade não pode já estar em execução, e não pode haver quaisquer ônus sobre ele. Um credor pode pedir a um mutuário para colocar a casa à venda por um certo período antes de aceitar uma ação no lugar - que é uma questão de política do credor ao invés de lei.
A escritura de acordo vez devem ser relatados em duas formas IRS: 1099-A lista o fato de que o credor tenha adquirido a propriedade, juntamente com uma apreciação do seu valor de mercado atual, enquanto 1099-C detalha a diferença entre o valor atual do propriedade eo montante em dívida do empréstimo no momento da escritura em vez. Se houver um déficit, ele é tratado como dívida cancelada e é, portanto, um ganho tributável para o mutuário e uma perda tributável para o credor.
Um proprietário de imóvel alugado que utiliza uma ação no lugar pode ser capaz de reivindicar uma perda de negócios na propriedade. Este é um assunto complicado - procurar aconselhamento profissional em circunstâncias individuais.
Os inquilinos Proteger no encerramento Act de 2009 significa que contratos existentes permanecerão válidas após o encerramento e deve ser honrado pelo novo proprietário. A única exceção ocorre quando o novo proprietário quer viver na propriedade, caso em que ele deve dar 90 dias de antecedência.
O acto refere-se especificamente a execuções e não aborda ação em casos lieu. Tem sido argumentado que a intenção do ato deve cobrir tais casos, mas este argumento ainda não foi estabelecida por decisões judiciais.
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