Os tratamentos fiscais de Buyouts desde apartamentos Rent-controlados

Controle de aluguel e alugar regras subsidiação em muitas cidades criar situações em que os inquilinos muitas vezes pagam rendas significativamente abaixo das taxas de mercado. Como resultado, os pagamentos de locação de aquisições para o locatário ao locador são comuns. Uma vez que estes pagamentos podem ser substanciais, é importante compreender o tratamento fiscal tanto para o locatário eo locador.

controle de aluguel e situações aluguel subsidiação semelhantes são comuns em muitas grandes cidades nos Estados Unidos. Combinado com valores imobiliários urbanos elevados, as diretrizes podem criar variações substanciais entre o aluguel justo de mercado eo aluguel efetivamente pago pelo inquilino, também conhecido como o locatário. Portanto, os proprietários, também conhecidos como locadores, podem muitas vezes oferecem estes arrendatários incentivos em dinheiro significativos para desocupar seu apartamento e cancelar o contrato de arrendamento. Após o cancelamento do contrato de locação, o aluguel controlado ou aluguel subsidiado pode ser recém-arrendado em maior aluguéis justos de mercado. Este processo é conhecido como aquisição de arrendamento.

O locador fazer o pagamento é necessário para capitalizar o valor do pagamento de buyout - não pode ser imediatamente reivindicado como uma dedução para fins de imposto de renda. O pagamento buyout pode então ser deduzida ao longo de vários períodos futuros por meio de amortização. O período de amortização varia dependente do uso do espaço após a compra. Se a propriedade é imediatamente alugado sob condições mais favoráveis ​​para o locador, a compra deve ser amortizado ao longo da vida do contrato de arrendamento posterior. No entanto, se a propriedade é posteriormente renovado antes de ser re-alugado, a compra seria normalmente considerada parte da propriedade real e deve ser deduzido sobre a vida associada da propriedade real, tipicamente 27,5 ou 39 anos.

O Internal Revenue Code e posterior jurisprudência interpretativa estabeleceram que uma aquisição inquilino pode ser considerado um ganho de capital se o aluguer subjacente é em si um bem de capital. Isto é altamente benéfico, porque os ganhos de capital de longo prazo são tributados a taxas de imposto de renda reduzido especiais. Infelizmente, a maioria das regras de controle de aluguéis e arrendamento subsidiação aplicam-se apenas para os contribuintes de renda individuais que estão usando sua propriedade alugada para uso pessoal. O IRS não permitir que esses contribuintes para pedir o tratamento ganhos de capital sobre o pagamento da locação buyout. Em vez disso, o montante do pagamento deve ser reconhecido como receita ordinária no ano recebida.

É possível que o locatário a parcialmente, ou mesmo totalmente, evitar o tratamento receita ordinária do pagamento da locação de compra, se a totalidade ou uma parte do pagamento pode ser classificado como um reembolso de melhorias inquilino. Normalmente, porque arrendatários aluguel de controle têm o direito de renovar locações ao longo de vários anos, eles podem fazer investimentos substanciais para melhorar o valor de sua propriedade alugada, uma vez que em seus olhos, seus direitos de renovação de longo prazo são quase equivalente à propriedade. Se o pagamento buyout é estruturado para permitir um reembolso dessas melhorias, a parte do buyout categorizado como um reembolso pode não precisam ser reconhecidos pelo locatário como receita ordinária.